Aktuální dostupnost hypoték v současnosti a vliv ČNB

Hypotéky jsou jedním ze způsobů zajištění finančních prostředků pro soukromé osoby, které lidé potřebují pro pořízení vlastního bydlení formou nákupu nemovitosti. Nový občanský zákoník v §498 nemovitosti definuje a říká, že jde o pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením včetně věcných práv, které jsou s nimi spojeny. Pokud zákon říká, že určitá věc není součástí pozemku a pokud nelze takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je podle zákona i tato věc nemovitá.

Hypotéky nabízí jako jeden ze svých finančních produktů primárně bankovní domy formou účelového úvěru s relativně nízkou úrokovou sazbou, který by měl být dostupný široké veřejnosti, aby jí pomohl překlenout nedostatek finančních prostředků, jež lidé potřebují, aby si vyhlédnutý dům, byt či pozemek mohli koupit. Ceny nemovitostí jsou natolik vysoké, že běžný člověk s průměrnými příjmy potřebuje řadu let, aby vysněnou nemovitost našetřil. Doba potřebná k šetření je závislá na několika faktorech. Nejdůležitějšími z nich jsou výše příjmu zájemců o nemovitost a cena vlastní nemovitosti.

Cílem práce je posoudit aktuální (3Q/2022) dostupnost hypoték široké veřejnosti, roli regulátora (České národní banky), který dostupnost ovlivňuje a identifikovat potřebné změny, které povedou ke zvýšení jejich dostupnosti lidem s běžnými příjmy. Dostupností hypotečních úvěrů bude pro potřeby této práce považována dostupnost pořízení bydlení veřejností prostřednictvím hypotečního úvěru. Práce tedy nebude posuzovat dostupnost získání hypotečního úvěru, ale posoudí dostupnost získání takového hypotečního úvěru v takové výši, jehož prostřednictvím bude možné pořídit nemovitost k trvalému bydlení (což je významný rozdíl).

Tuto problematiku se dlouhodobě (s většími či menšími úspěchy) snaží řešit jak finanční domy, pro které je poskytování hypotečních úvěrů příležitostí k podnikání (a tvorbě zisku), tak stát (prostřednictvím zmíněného regulátora + dalšími kroky), který je odpovědný za stav životní úrovně obyvatel země, jejíž součástí jsou
i podmínky a okolnosti občanů pro bydlení. 

Situace na trhu hypoték silně ovlivňuje stav ekonomiky země, která je v dnešním globálním světě výrazně provázaná se zbytkem většiny světa. Znamená to, že ekonomické krize, které jsou nedílnou součástí dnešní ekonomiky a života moderního člověka (nejen v tomto století) ovlivňují svými rázovými vlnami ekonomiku
i České republiky, což silně ovlivňuje úvěrový trh hypoték, bohužel vždy negativním způsobem.

Žádný zákon dnes pojem „hypoteční úvěr“ přesně nedefinuje. Tento termín se ale objevuje v zákoně
č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru účinném od 1.12.2016, který upravuje distribuci segmentu retailových úvěrů a zavádí regulaci hypotečních úvěrů a hypoteční úvěr chápe jako „spotřebitelský úvěr
na bydlení“.

Metodologie

Výzkum bude složen ze dvou části. První (teoreticko-ekonomická) část výzkumu posoudí situaci týkající se dostupnosti hypotečních úvěrů pro veřejnost a vliv České národní banky, a to prostřednictvím metod analýzy, syntézy a komparace, studiem odborné literatury a oficiálních statistik Českého statistického úřadu.

Druhá (prakticko-empirická) část výzkumu ověří subjektivní názory zástupců veřejnosti prostřednictvím výzkumného šetření realizovaného formou dotazníkového sběru dat a jejich vyhodnocení, které bude zaměřeno na posouzení pravdivosti následující hypotézy:

H1: „Nadpoloviční část veřejnosti dnes vnímá hypoteční úvěry s ohledem na své příjmy a ceny nemovitostí jako nedostupné.“

Závěry výzkumu bude možné ověřit jeho opakováním jen částečně, protože obě části výzkumu vyjdou z aktuální situace, aktuálních statistik a momentální „ekonomické nálady“ veřejnosti, což jsou z dlouhodobého pohledu proměnné, které v čase mění své hodnoty. Obdobný výzkum realizovaný s časovým odstupem může z tohoto důvodu přinést výrazně jiný výsledek, což závěry práce nijak nesnižuje, protože jejím cílem je posoudit situaci dnešní, nikoliv trvale platnou. Výzkum tedy bude možno zopakovat kdykoliv, jen lze předpokládat, že každá další iterace přinese rozdílné výsledky/závěry.

Výsledky

V této kapitole budou uvedeny výsledky obou částí výzkumu, kterou budou následně posouzeny
a vyhodnoceny. 

Ekonomický průzkum

Dostupnost hypotečního úvěru pro širokou veřejnost, které jsou tyto úvěry určeny, závisí na těchto faktorech:

• cena nemovitosti (ceny jsou v čase proměnlivé a záleží například na:
  • lokalitě nemovitosti,
  • stavu a rozměrech nemovitosti, 
  • ceně stavebních prací + dostupnosti stavebního materiálu + dostupnosti stavebních kapacit (pro variantu, že žadatel zamýšlí postavit novou nemovitost na koupeném pozemku),
  • hladině cen nemovitostí na realitním trhu (aktuálně jsou ceny podle analytiků výrazně nadhodnocené), 
• příjem žadatele o úvěr (žadatel musí splňovat požadavky banky na příjem, banky mají nestejné požadavky. Aktuálně činí podle ČSÚ průměrná hrubá měsíční mzda v České republice 40.086 Kč),
• míra ekonomické inflace v zemi (rostoucí inflace dovede rychle hýbat s cenami, investorům, kteří nemovitosti staví, se tedy může stát, že se rozpočet na postavení domu změní ještě během výstavby tak výrazně, že nebude možné dům v původně zamýšlených cenách dostavět),
• úroková sazba hypotečního úvěru (skladbu úrokových sazeb ovlivňuje jak banka, která úvěr poskytuje, tak regulátor (Česká národní banka), která prosazuje státní ekonomickou politiku pomocí nástrojů měnové politiky, jimiž jsou například:
  • dvoutýdenní repo sazba 2T (limitní úroková sazba pro repo operace ČNB, jimiž regulátor ovlivňuje krátkodobé tržní úrokové sazby. Její aktuální výše od 23.6.2022 je 7 %),
  • lombardní sazba (za lombardní sazbu si komerční banky mohou přes noc likviditu od ČNB půjčit oproti poskytnuté zástavě v rámci zápůjční facility. Její aktuální výše od 23.6.2022 je 8 %),
  • diskontní sazba (za diskontní sazbu si komerční banky likviditu
    u centrální banky v depozitní facilitě přes noc ukládají. Její aktuální výše
    od 23.6.2022 je 6 %),
• ukazatele České národní banky
  • ukazatel LTV (poměr poskytnuté hypotéky k celkové hodnotě nemovitosti.) 
  • příjmový ukazatel DTI (částka hypotéky vyjádřena jako násobek čistého ročního příjmu žadatele),
  • ukazatel dluhové služby DSTI (podíl měsíčních splátek žadatele o úvěr
    k jeho čistému měsíčnímu příjmu),
• životní náklady (tímto parametrem není myšlena hodnota spotřebitelského koše, který používá ČSÚ k měření míry inflace, ale běžné životní náklady žadatele
  o hypoteční úvěr. Každý člověk má jinou spotřebu, tudíž výše jeho životních nákladů není stejná. Obecně je tím myšleno to, kolik žadateli o úvěr zůstane finanční prostředků a zda za ně pořídí všechny základní výdaje potřebné
  pro důstojný život (náklady na bydlení, potraviny, léky, drogistické zboží, oblečení apod.),
• sociální stav žadatele (úspěšnost žadatele ovlivňuje při posuzování bankou řada parametrů jako například stav (ženatý má výhodu), věk (počet let
  pro splácení úvěru), zaměstnání (nezaměstnaný uchazeč nebude mít z čeho splácet úvěr) apod.),
• finanční minulost žadatele (záznamy uchazeče v úvěrových bankovních
  i nebankovních registrech),
• věk žadatele (nižší věk znamená možnost delšího splácení, tedy nižší splátku úvěru),
• dostatek vlastních finančních prostředků požadovaný bankou (podle aktuálních pravidel musí žadatel o hypoteční úvěr disponovat částkou ve výši minimálně 20 % z ceny nemovitosti, limit je pro žadatele do 36 let snížen na 10%).

Dostupnost nemovitosti

Při hodnocení dostupnosti hypotéčního úvěru je nutné pracovat také cenou nemovitosti, pro kterou je hypoteční úvěr určen. Cenu průměrné nemovitosti nelze jednoduše určit, nicméně pro potřeby této práce bude cena průměrné nemovitosti určena odhadem na základě prodejních cen.

Jako modelová nemovitost byl vybrán rodinný dům o dispozici 5+1/5+kk v blízkosti okresního města, který bude reprezentovat běžnou průměrnou na trhu prodávanou nemovitost. Pro potřeby výpočtu bylo namátkově vybráno 6 nemovitosti jmenovaného typu, jejichž prodejní ceny byly zprůměrovány. Uvedeným výpočtem byla stanovena cena průměrného domu ve výši 10.188.000 Kč. 

Obrázek 1 Ceny běžných rodinných domů

Zdroj: vlastní zpracován podle Bezrealitky.cz 

Zájemce o průměrný dům musí podle současných pravidel disponovat vlastní částkou ve výši 1-2 mil. Kč (podle věku žadatele). Pokud by tuto podmínku splnil a na zbytek kupní ceny by si chtěl vzít hypoteční úvěr ve výši 8 mil. Kč, byla by jeho měsíční splátka při modelových 30 letech splácení a 5leté fixaci u jednotlivých bank v následujících výších:

Obrázek 2 Modelové výpočty hypotečních splátek u 8 vybraných bank

Zdroj: vlastní zpracování s Fingo.CZ

Jednoduchým porovnáním průměrné hypoteční splátky ve výši 48 737 Kč s průměrnou hrubou mzdou
ve výši 40 086 Kč dojdeme k závěru, že dostupnost běžné hypotéky pro běžný dům střední velikosti je
pro většinu populace nereálná.

Dotazníkový průzkum

Cílem dotazníkového šetření bylo zjistit, jak se na současné podmínky, úrokové sazby a hypoteční úvěry dívá veřejnost. Pro tento účel byla využita veřejná služba Vyplnto.cz, prostřednictvím které byli respondenti průzkumu (omezení na dospělé osoby nad 18 let) požádání o zodpovězení 2 otázek. Během 2 týdnů
se v rámci průzkumu podařilo zajistit 38 vyplněných formulářů.

Odpověď na otázku č.1:

Tabulka 1 Odpovědi na otázku č.1

Zdroj: vlastní zpracování

Vyhodnocení: 79 % respondentů si myslí, že vzít si hypoteční úvěr je dnes pro ně spíše nebo zcela nereálné.

Odpovědi na otázku č.2: 

Tabulka 2 Odpovědi na otázku č. 2

Zdroj: vlastní zpracování

Vyhodnocení: 37 % respondentů je toho názoru, že se situace změní a dostupnost hypotečních úvěrů
se zlepší. 32 % má pesimistický postoj a má za to, že současný stav bude spíše nebo s jistotou trvalý. Zbývající část (31 %) si není jistá a neumí na otázku jednoznačně odpovědět.

Diskuse

Výsledky obou výzkumů ukázaly víceméně shodný výsledek, kterým je jednoduchý závěr: hypoteční úvěry jsou v dnešních podmínkách pro většinu obyvatel jednoznačně nedostupné. Důvodem jsou vysoké ceny nemovitostí (aktuálně výrazně nadhodnocené proti jejich skutečně hodnotě), vysoké úrokové sazby (částečně i vinou regulátora, který úrokové sazby ovlivňuje), inflace, která se citelně projevuje ve všech oblastech života apod. 

Necelých 80 % účastníků průzkumu považuje současné podmínky a situaci v oblasti hypoteční úvěrů
pro sebe za nedostupné, čímž byla potvrzena pravdivost v úvodu nastolené hypotézy.

Aby mohlo dojít v budoucnosti k pozitivní změně a aby se hypotéky staly pro většinu lidí dostupné, jako tomu bylo v minulosti, je potřeba, aby se změnily 3 základní okolnosti: poklesly úrokové sazby na finančním trhu, snížily se ceny nemovitostí na realitním trhu a poklesla inflace na hodnoty blízké situaci do roku 2020. 

Snížení dostupnosti bydlení má jeden efekt, který lze pozitivně využít. Dopadem toho, že si lidé nebudou moci v dosavadním rozsahu kupovat vlastní nemovitosti bude fakt, že budou nuceni ve větší míře sdílet stejný prostor (dům či byt) s rodinnými příslušníky, spolubydlícími apod., což bude přes nepohodlí
a omezené soukromí znamenat, že se budou dělit o příslušné náklady na bydlení. Ve výsledku tedy dojde k tomu, že tito lidé lépe ekonomicky zvládnou současný raketový růst cen energií (elektřiny a plynu), za které ve sdíleném režimu zaplatí méně, než kdyby bydleli sami. Pokud by dnešní situace přetrvala delší dobu, může ve své podstatě pomoci některým lidem naspořit využitím zmíněného principu vyšší částku, kterou mohou (až se situace na trhu hypotečních úvěrů změní) použít jako vlastní prostředky při žádosti
o hypoteční úvěr. Tento princip sice zásadním způsobem připravenost žadatele o hypotéku a jeho skóre posuzované bankou nezlepší, ale ambici pomoci rozhodně má nebo může (alespoň pro některé zájemce
o hypotéku) mít může.

Pro zlepšení globální ekonomické situace nemůže žádný jeden jedinec moc udělat, nicméně některé efekty současné situace lze využít ve vlastní prospěch. 

Autor článku: Isabela Pešlová

 

Seznam literatury

ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Nové, závazné limity pro posuzování hypoték. 2022. Dostupné online z https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/aktuality/Nove-zavazne-limity-pro-posuzovani-hypotek/

ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Nástroje měnové politiky. 2022. Dostupné online z https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/mp-nastroje/

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Průměrné mzda – 2. čtvrtletí 2022. 2022. Dostupné online z https://www.czso.cz/csu/czso/cri/prumerne-mzdy-2-ctvrtleti-2022

FINGO. Začněte hypoteční kalkulačkou. [cit. 2022-10-08]. Dostupné online z https://www.fingo.cz/hypotecni-kalkulacka/fixace

HYPOINDEX. Od dubna platí nová regulace ČNB pro poskytované hypotéky. 2022. Dostupné online z https://www.hypoindex.cz/clanky/od-dubna-plati-nova-regulace-cnb-pro-poskytovane-hypoteky/

Zákon č. 89/2012 Sb., Nový občanský zákoník, §498, odst.1